重磅!事关荆州商转公贷款!权威解读来了→

作者: | 来源:荆州住房公积金中心
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2022-07-26 09:41:29


荆州住房公积金中心
关于印发《荆州市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款操作细则(试行)》的
通知


各县市公积金中心、中心城区及江北办事处、中心各科室:

经研究,现印发《荆州市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款操作细则(试行)》,请遵照执行。

荆州住房公积金中心
2022年7月22日

 

荆州市商业性个人住房贷款转
住房公积金贷款操作细则
(试行)


第一条 为规范我市商业性个人住房按揭贷款转住房公积金贷款(以下简称“商转公贷款”)管理操作行为,根据《荆州市住房公积金贷款管理办法》和《荆州市住房公积金个人住房贷款业务操作规程》等有关规定,制定本操作细则。

第二条 本操作细则是《荆州市住房公积金个人住房贷款业务操作规程》的补充,适用于荆州市住房公积金中心及各县市公积金中心、办事处(以下简称“中心”)具体承办的商转公贷款业务的操作与管理。

第三条 商转公贷款业务由与中心签订承办《荆州住房公积金业务委托协议书》,且具体承办住房公积金贷款业务的受委托银行配合办理。

第四条 商转公贷款对象。在本市行政区域内已办理商业性个人住房按揭贷款(以下简称“商业贷款”),且符合中心现行贷款政策和商转公贷款条件的住房公积金缴存人。

第五条 申请商转公贷款,借款人须同时符合下列条件:

(一)借款人住房公积金缴存地、商业住房贷款所在地、商转公贷款申请所涉抵押房产均在荆州区域内,且住房商贷银行同意提前结清贷款;

(二)在商业银行已办理用所购自住住房抵押,并按期偿还贷款本息,还款期间无逾期记录;

(三)商业贷款尚未结清,所购房已转为现房,并办理了《不动产权证书》;

(四)借款人或配偶住房公积金缴存开户时间早于商业贷款发放时间,账户状态正常,且按月足额连续缴存住房公积金;

(五)同意以商业银行购房贷款所购房屋办理抵押,且该抵押房屋在原商业贷款结清后,不存在第三方对该房屋主张任何权利的情况。不存在商业借款中或抵押物发生或者正在进行的诉讼、仲裁活动;

(六)同意结清原商业银行个人购房贷款,且有足额资金补足住房公积金可贷额度与商业银行贷款余额差额部分;

(七)同意用借款人、共同还款人公积金账户余额结清原商业贷款,及其他与此贷款相关的费用;

(八)同意将公积金贷款资金直接转入商业贷款银行指定账户(即银行用于结清商业贷款中间过渡户);

(九)符合中心规定的其他贷款条件。

第六条 商转公贷款额度。商转公积金贷款最高额度不超过商业银行贷款余额减5000元,中心按照下列规定,确定借款人的具体贷款额度。

(一)可贷额度的计算公式为:

可贷额度=借款人夫妻双方、共同还款人的缴存基数×0.35×12个月×贷款年限,可贷额度取以下计算最低值。

1. 借款人及共同还款人应分别按各自住房公积金贷款额度测算,最后合并计算可贷额度。

2. 房屋产权除夫妻双方和未成年子女外,有其他共有人的,按所占产权比例计算可贷额度。

3. 贷款额度+提取公积金额度≤商转公贷款所购房总额

(二)商业贷款余额确定。以借款人申请住房公积金贷款时商业贷款本金余额数为准。

第七条 商转公贷款年限。贷款年限在借款人办理商转公贷款时至法定退休年龄基础上延长1-5年,最长贷款年限不超过30年。

第八条 商转公贷款申请资料。借款人申请商转公贷款时,应如实填写《荆州住房公积金中心个人贷款申请表》,并提供本人、配偶、共同还款人及房屋共有产权人下列资料:

(一)身份证原件及复印件;

(二)结婚证原件及复印件,或民政部门出具的婚姻证明(离异的,另须提供离婚证及离婚协议书或法院生效判决、调解书);

(三)需父母或子女作为共同还款人的,提供直系亲属关系证明;

(四)商业银行出具的贷款余额证明;

(五)中国人民银行个人征信系统记录的《个人信用报告》;

(六)借款人及未成年子女《不动产登记信息查询记录》证明;

(七)商贷所购住房经备案登记的《商品房买卖合同》、《不动产权证书》(二手房的提供《不动产权证书》和契税完税凭证)及商贷合同;

(八)贷款发放前提供商业银行《同意提前结清贷款证明》或《贷款结清证明》;

(九)中心要求的其他资料。

上述资料要求提供原件和复印件二份,原件核对扫描后退回借款人。

第九条 商转公贷款方式。商转公贷款分为贷款直接归还借款人原商业银行贷款余额和先结清后发放贷款和两种方式。

(一)使用住房公积金贷款资金直接归还原商业贷款余额的,借款人应同时符合下列条件:

1. 原商业贷款发放银行已与中心签订《商业个人住房贷款转住房公积金贷款合作协议》;

2. 借款人为贷款房屋所有权登记人。

(二)先结清商业银行贷款后申请公积金贷款的,借款人应同时符合下列条件:

1. 同意在中心规定时间内结清贷款;

2. 借款人为贷款房屋所有权登记人。

第十条 商转公贷款程序。

(一)商转公贷款采用贷款直接归还原商业银行贷款余额的,按下列程序办理:

1. 借款人申请。借款人向中心各营业厅提出商转公贷款申请,并提供申请贷款所需资料。

2. 中心审核。中心对借款人报送的贷款申请资料进行审核,符合住房公积金贷款条件的,向受委托银行出具同意《荆州公积金中心商转公贷款确认书》。(见文末附件)

3. 签订借款合同。中心与借款人签订《荆州住房公积金中心个人住房借款合同》。

4. 借款人到受委托银行指定地点签订借款借据。

5. 办理顺位抵押登记手续。借款人到不动产登记中心办理住房公积金贷款房屋的顺位抵押登记手续,中心领取并收押住房公积金贷款抵押资料《不动产登记证明》。

6. 发放贷款。中心收妥《不动产登记证明》3个工作日内,将住房公积金贷款资金直接转入商贷银行指定账户(即银行用于结清商业贷款中间过渡账户),用于归还原商业贷款余额。同时,借款人需提前或于放款日当天结清商业贷款差额部分。

(二)商转公贷款采用先结清后发放贷款方式的,住房公积金贷款按下列程序办理:

1. 借款人申请。借款人向中心各营业网点提出商转公贷款申请,并提供申请贷款所需资料。

2. 中心审核。中心对借款人申请贷款资料进行审核,确认是否符合住房公积金贷款条件。

3. 签订借款合同。中心与借款人签订《荆州住房公积金中心个人住房借款合同》。

4. 借款人到受委托银行指定地点签订借款借据。

5. 办理抵押登记手续。借款人到不动产登记中心办理住房公积金贷款房屋的抵押登记手续。

6. 发放贷款。收押《不动产登记证明》3个工作日内,将住房公积金贷款资金直接转入借款人指定银行账户上。

第十一条 贷款房屋总价值,以契税发票的计税金额为准。中心不认可贷款房屋价值的,借款人可到具有资质的房屋评估机构,对房屋进行评估(不含装修价值),中心以评估价格为依据认定房屋价值。

第十二条 商转公贷款房屋为第二套住房的,住房公积金贷款利率在中国人民银行公布的同期个人住房公积金贷款利率基础上上浮10%。

第十三条 本操作细则与原住房公积金贷款政策不一致的,以本操作细则为准。

第十四条 本操作细则实施期间,遇国家、省、市有关住房公积金政策调整时,作相应调整。

第十五条 本操作细则由荆州住房公积金中心负责解释。

第十六条 本操作细则自发文之日起施行。

 

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《荆州公积金中心商转公贷款确认书》

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权威解读↓↓
 
7月22日,荆州住房公积金中心印发《荆州市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款操作细则(试行)》(以下简称《细则》),决定自7月25日起,在中心城区开展商业性个人住房贷款转住房公积金贷款试运行业务。

(一)为什么要试行商转公贷款业务

“商贷利率高,对于资金并不充裕的家庭来说,还款压力比较大。”荆州住房公积金中心相关负责人透露,2017以来,我市缴存职工购房贷款需求旺盛,公积金资金一度出现流动紧张局面,贷款资金采用轮候发放机制,导致部分开发企业拒绝公积金贷款,迫使缴存职工在符合公积金贷款条件的情况下,选择商业性住房贷款,承受了本不应该承受的高额利息。因此,商转公贷款业务非普惠性业务,是秉持权利与义务对等原则,旨在让无奈之下办理了商贷的公积金缴存职工直接受益的便民业务。

(二)商转公贷款业务模式

一是先结清商业贷款,再发放公积金贷款(简称:先结清后发放)。贷款资金转入借款人账户,签订公积金借款合同时,需提供所购房产不动产权证及商业贷款结清证明,且不可办理第二顺位抵押。

本项业务实行容缺受理机制,职工可先申请,审批通过后,再决定是否结清原商业贷款,并继续办理后续手续。

二是未结清商业贷款,直接转换(简称:未结清直接转换)。签订合同时,需提供银行的同意结清商贷证明与差额(公积金贷款金额与商贷剩余应还金额的差额)还款证明。在办理第二顺位抵押后,贷款资金转入荆州住房公积金中心指定的商贷银行过渡账户。

由于此模式商转公贷款业务涉及机构较多,流程复杂,目前只在中心城区试点,借款人商贷银行需为中心城区建设银行。县市区和其他银行,将在条件成熟后逐步推行。

(三)商转公贷款申请对象需同时满足以下条件

一是缴存人在荆州住房公积金中心、县市区中心、办事处缴纳公积金,商业住房贷款发放所在地、商转公贷款申请所涉抵押房产均在荆州区域(商转公贷款申请地为所购住房所在地公积金中心)。

例如,张先生在武汉缴纳公积金、在武汉申请房贷或者商贷购买的房产在武汉,都不能申请荆州的商转公贷款业务。

二是借款人或配偶住房公积金缴存开户时间早于商业住房贷款发放时间,且按月足额连续缴存住房公积金至今,账户余额不低于3000元。

例如,张先生2018年申请商业贷款购买了商品房,现在才去办理住房公积金开户缴存手续,则该商品房无法办理商转公贷款业务。

三是商业银行已办理所购自住房作抵押,并按期偿还贷款本息,还款期间无逾期记录。

例如,张先生2018年申请商业贷款购买了商品房,因某些原因产生逾期记录,则无法申请商转公贷款业务。

四是商业住房贷款未结清,所购房已转为现房,办理了《不动产权证书》。

例如,张先生2021年使用商贷购买了某小区期房,目前该小区还未交房,也没有拿到《不动产权证书》,则张先生目前无法办理商转公贷款业务。张先生交房且拿到《不动产权证书》后方可申请办理。

五是同意以商业银行购房贷款所购房屋办理抵押,且该抵押房屋在原商业贷款结清后,不存在第三方对该房屋主张任何权利的情况。

例如,张先生与配偶共同购买了某小区商品房,但是在结清商贷后,有人声称张先生把该房屋抵押给了他,则无法办理。

六是同意结清原商业银行个人购房贷款,且有足额资金补足住房公积金可贷额度与商业银行贷款余额差额部分。

例如,张先生通过某商业银行贷款100万元购买了一商品房,已还30万元,剩余70万元应还,同时满足“未结清直接转换”模式条件,公积金可贷额度只有50万,则张先生需要补足20万差额才能继续办理业务。如果仅满足“先结清后发放”模式,则需要结清全部贷款后才能继续办理业务。

七是借款人无力结清原商业贷款时,同意公积金中心使用借款人、共同还款人公积金账户余额结清原商业贷款,及其他与此贷款相关的费用,且无需本人同意。

(四)不能申请商转公贷款的

值得注意的是,由于商转公贷款业务需要符合现行住房公积金贷款的基本条件,市民如在购房时办理过该套住房的公积金购房贷款、公积金和商贷组合贷款业务、办理商贷前未正常开户,并逐月足额缴存公积金至今、商贷有逾期记录的,暂不能办理商转公贷款业务。

(五)商转公贷款额度、期限

“商转公贷款利率、还款方式与现行住房公积金贷款基本一致。”荆州住房公积金中心相关负责人称,满足条件的缴存职工,最多可申请50万元贷款,双职工家庭最多可申请70万元,且贷款金额不能超过商贷剩余本金总额减去5000元的数值。具体贷款额度依据借款人月缴存基数、所购(建)房屋价值等相关计算规则核定。

持湖北省“楚才卡”人员,实行公积金贷款申请额度为现行最高贷款额度的3倍。对荆州市“招硕引博”(需主管部门认定)人员,实行博士公积金贷款申请额度为现行最高贷款额度的1.5倍,硕士公积金贷款申请额度为现行最高贷款额度的1.2倍。

借款人申请贷款的最长年限不得超过30年,实际可贷最长年限为距离其法定退休年龄延长5年(即法定退休年龄-(申请日年份-出生年份)+4)。

例如,李先生1981年出生,在2022年申请贷款,退休年龄为60岁。则最多可贷款60-(2022-1981)+4=23(年)

(六)办理商转公贷款需提供的材料

一是商贷所购住房的《商品房备案登记合同》和《不动产权证书》、契税发票(二手房提供契税发票,不提供购房合同)。

二是商业贷款借款合同。

三是贷款余额证明。

四是身份证明。借款人与配偶的身份证(父母或子女作为共同还款人也需要提供身份证,及可证明其直系亲属关系的,户口簿中全户基本情况页或其他有法律效力的材料)和结婚证(离异的提供离婚证、离婚协议或法院判决书,父母或子女作为共同还款人也需要提供婚姻证明)。

五是借款人夫妻双方及共同还款人的个人信用报告。

六是借款人夫妻及未成年子女名下的房产证明。

七是公积金中心指定银行一类储蓄卡。

八是共同还款人仅为借款人夫妻双方在我市正常缴纳公积金,且无未结清公积金贷款的父母或子女。仅在借款人可贷额度不足,且不超过贷款额度上限时,为进一步提高额度而提供,非必须。

九是商业贷款结清证明或商业贷款同意结清证明。公积金贷款合同签订时,“先结清后发放”的借款人提供结清证明,“未结清直接转换”的借款人,提供银行同意结清证明,及差额(商贷余额与公积金贷款金额差额)还款证明。

(七)办理流程

一是借款人到公积金中心提起贷款申请。

二是收到审批通过短信后,在手机公积金APP上预约合同签订时间。

三是借款人夫妻双方、共同还款人夫妻双方、抵押人夫妻双方、携带申请贷款时所提供复印件的原件按照预约时间与地点签订借款合同。

四是借款人签订借款合同时,需依据选择的商转公贷款模式,携带结清证明或差额还款证明与银行同意结清证明。并在合同签订后,在中心指定地点办理抵押登记手续。

五是中心在不动产中心领取抵押权证后,安排资金发放贷款。


【编辑:丁慧敏】

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